Y seguimos con la telenovela de los gastos hipotecarios. El mes pasado, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) declaró en una sentencia que la banca deberá devolver a sus clientes la totalidad de los gastos hipotecarios, y no solo la mitad, como estableció el Tribunal Supremo. Estos gastos son aquellos relacionados con las clausulas declaradas abusivas.
La sentencia europea puede interpretarse de dos formas que cambian la cantidad de los gastos a reclamar, por lo que habrá que esperar para comprobar la postura que adoptan los jueces españoles. No obstante, ya podemos extraer algunas conclusiones. ¿Cómo podemos solicitar la devolución de estos gastos y quién puede hacerlo?
¿Qué gastos hipotecarios se pueden reclamar?
Como ya hemos señalado, habrá que esperar para conocer la interpretación de la sentencia del TJUE por parte de los jueces españoles y saber con exactitud los gastos hipotecarios que podemos reclamar. Sin embargo, en principio, se podrá solicitar la devolución de tres tipos de gastos:
- Gastos hipotecarios. Incluyen los gastos de tasación, notaría, gestoría y registro de la propiedad.
- Comisión de apertura. La aplicación de esta comisión se puede considerar abusiva, a no ser que el banco declare un gasto que la justifique (por ejemplo, si demuestra que ha hecho un estudio patrimonial).
- Costas. Según la sentencia del TJUE, cargar a los clientes con una parte de las costas procesales en este tipo de procedimientos es ilegal. Y es que este gasto puede desalentar a los usuarios que quieran ejercer el derecho.
No obstante, el impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD) no se incluye en los gastos a reclamar. Según la normativa española, este tributo deberá abonarlo el consumidor.
¿Cuánto me tienen que devolver?
La cantidad a devolver dependerá de cada caso y de la hipoteca solicitada. Por ejemplo, para una hipoteca media de 150.000 euros la devolución podría ascender a los 3.000 euros, teniendo en cuenta los gastos hipotecarios y la comisión de apertura más los intereses.
¿Quién puede reclamarlos?
Pueden reclamar la devolución todas las personas físicas que hayan firmado el contrato de una hipoteca, siempre que hayan asumido los gastos hipotecarios. Asimismo, también podrán solicitar la devolución las personas jurídicas que tengan una hipoteca sobre un inmueble que no afecte a la actividad profesional.
No obstante, los juristas advierten de que, para poder ejercer este derecho, las personas tienen que tener motivos fundados para creer que los gastos fijados en el contrato de la hipoteca no son lo suficientemente claros y trasparentes.
¿Cuándo se pueden reclamar?
Según la sentencia del TJUE, el plazo para reclamar es de cinco años a partir de la declaración de nulidad de la cláusula del contrato. Este plazo empieza a correr desde que el consumidor puede conocer razonablemente que en su hipoteca hay una cláusula nula o cuando la nulidad es declarada por el juez. Sin embargo, si ya hay sentencia firme sobre nuestro caso, no podremos reclamar, pues se considera cosa juzgada.
Pasos para reclamar los gastos hipotecarios
Lo más recomendable para iniciar la reclamación es acudir al servicio de atención al cliente del banco o la entidad financiera. El banco tiene un mes para responder.
Si la vía extrajudicial no funciona y no se llega a un acuerdo, será necesario acudir a los tribunales e interponer una reclamación judicial. En ambos supuestos —pero especialmente en el segundo— es importante estar asesorado legalmente por un abogado que analice la documentación y nos ayude a reclamar todos los gastos que nos corresponden.
¿Pero qué opinan las entidades financieras? Lo más probable es que los bancos ofrezcan a los clientes una cantidad menor de lo que corresponde para evitar ir a juicio. Pero algunas optarán por dejar que los clientes acudan a los tribunales, ya que, en la práctica, al final son pocos los que reclaman por la vía judicial. En cualquier caso, la banca siempre gana.
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